Невский проект: Три орешка для охтинских золушек.

В нашем городе с успехом реконструировано несколько «хрущевок». В мае даже состоялся конгресс, посвященный проблемам модернизации жилья первых массовых серий. Его участники разработали много рекомендаций по созданию правовой и технико-экономической базы для выполнения таких проектов. Теперь, когда многие подготовительные вопросы решены, пятиэтажки ждут перевоплощения. Реконструкция кварталов на Малой и Большой Охтах – только две из многочисленных золушек, пребывающих в ожидании появления феи или волшебных орешков, способных выполнить заветные желания.
 
Первая Золушка – Малая Охта застраивалась в основном в 50-60-е годы. Квартал № 24, который предполагается реконструировать, – один из четырех, примыкающих к Заневской площади. Он полностью состоит из пятиэтажных типовых домов первых массовых серий. После долгой разработки проекта архитекторы решили надстроить все жилые здания, расположенные вдоль магистралей и улиц, на два этажа, а внутриквартальные – на три. При этом облик зданий будет полностью изменен. Первые этажи построек, выходящих на Заневский и Новочеркасский проспекты, станут нежилыми. В них разместятся магазины, офисы, оздоровительные центры. В надстраиваемых этажах предусмотрены квартиры улучшенной планировки.
 
Дома-золушки преобразятся не только внешне. Значительной будет и внутренняя реконструкция. Строители заменят все внутренние инженерные сети, утеплят стены и оконные проемы, укрепят балконы и их остекление. Лифтовые шахты и мусоропроводы будут перенесены со своих мест в пристройки – это даст возможность увеличить пространство внутри домов. Помимо реконструкции старого жилого фонда, в кварталах появятся новые здания. Сначала в архитектуру пятиэтажек встроят жилые секции. Они создадут совокупность замкнутых дворовых пространств. Затем строители возведут четыре двенадцатиэтажных жилых здания-вставки, которые сформируют фокус квартала. Квартиры в них будут соответствовать самым современным требованиям комфортного проживания. Площадь холлов составит не менее 12 кв. м, кухонь – 16 кв. м. Комнаты, разумеется, изолированные. И, наконец, доминантой квартала станет рекреационно-оздоровительный центр, перекрытый куполом из стекла. Под ним разместится подземный гараж с пандусным въездом машин со стороны проспекта Шаумяна.
 
Нежилой фонд также реконструируют. Внутри квартала создадут локальную детскую зону, для чего один из двух находящихся поблизости детских садов отремонтируют, а другой, недействующий, снесут. От двух типовых двухэтажных торговых зданий также проще и дешевле избавиться, нежели перестраивать их. Арендаторов переведут в отремонтированные помещения первых этажей существующих домов либо зданий-вставок, расположенных вдоль Новочеркасского проспекта.
 
Разработчики проекта планируют преобразовать квартал за 4-4,5 года. Для четкого проведения полного комплекса работ существует подробный план. Он предусматривает выполнение проекта в семь этапов, каждый из которых включает в себя, как правило, ремонт, реконструкцию, переселение, строительство нового жилого и нежилого фондов. По мере реконструкции появятся дополнительные площади, которые могут предназначаться на продажу. На реализацию всего проекта понадобится 53,8 млн. долларов. Доходы же поступят за счет продажи жилого фонда в надстройках и новых зданиях (51 млн. долларов) и части нежилого фонда (3,4 млн. долларов).
 
По концепции развития квартал на Большой Охте (вторая Золушка) отличается от проекта на Малой Охте. Если второй квартал застраивался в середине XX века, то первый – один из старейших районов города. Как и многие другие охтинские слободы, Большая Охта активно преобразовывалась в градостроительном отношении еще с конца XIX века. Тогда уплотнялась застройка, происходила прокладка и выпрямление дорог. Деревянная архитектура вытеснялась каменной. До сих пор в районе Большой Охты сохранились старые кирпичные здания постройки конца XIX — начала XX века. Их стиль – в основном неоклассицизм и эклектика.
 
Освоение квартала продолжилось в 1940-1950-е годы. Тогда окраины города застраивались домами средней этажности из шлакобетонных камней и кирпича. Стиль этих зданий – «сталинский» неоклассицизм.
 
Современный облик района сформировался в 60-е годы, когда здесь проводилась радикальная реконструкция прибрежной части Большой Охты. Пространственный коридор Большеохтинского проспекта был преобразован. В квартале появилось несколько многоэтажных строений, которые нарушили архитектурную целостность района.
 
Сегодня градостроители собираются преобразить район. Для начала реконструкция будет проведена в квартале № 25, который находится между Среднеохтинским и Большеохтинским проспектами и ограничен Большой Пороховской улицей с севера и улицей Тарасова с юга.
 
Концепция развития квартала опирается на экономически целесообразное обновление жилого фонда. Жилая застройка квартала уплотнится за счет нового строительства на свободных местах, вторичного строительства на территориях домов, подлежащих сносу, и за счет надстройки существующих зданий мансардными этажами. Этажность квартала при этом повысится на 4-5 этажей.
 
При реконструкции квартала его планировочный код – структура тупиковых въездов – будет сохранена. Площадь нежилого фонда значительно увеличится. Это произойдет за счет перевода части жилых помещений, находящихся в первых этажах зданий, в торговые точки. Внутри микрорайона предполагается создать локальную зону детских учреждений.
 
Реконструкция этого квартала, так же как и первого, будет происходить поэтапно. На все работы потребуется 4 года и 21,35 млн. долларов. И Большая, и Малая Охты нуждаются в реконструкции в равной мере со многими другими спальными районами, но модернизация именно этих районов может оказаться особенно привлекательной для инвесторов. Эти кварталы не обладают достаточно развитой инфраструктурой, хотя заселены довольно плотно. Многим жителям левого берега Невы приходится ездить в центр, чтобы получить необходимые услуги.
 
У обоих проектов реальных инвесторов еще нет. Судьба кварталов пока не решена, а золушки все еще остаются золушками без праздничного платья.