Куда девались квартиры.

Проще всего понять, что происходит с рынком недвижимости в Москве, если проанализировать ситуацию в таком его сегменте, как продажа типовых домов-новостроек. Этот вид недвижимости наиболее унифицирован.
 
Год назад рынок задыхался от избытка новых квартир, строительство которых началось еще в конце 1997 - начале 1998 года. О финансовом кризисе тогда никто и не думал. Но к середине прошлого года тех, кто хотел бы приобрести квартиру в столице, заметно поубавилось. Почти 40-процентное превышение предложения над спросом привело к резкому снижению цен на жилье. Квартиры в Москве дешевели со скоростью 3-7% в месяц, и к осени 1999 года цены упали с $450-500 до $330-350 за квадратный метр, то есть опустились до уровня рентабельности жилищного строительства при нынешней форме его организации.
 
После стабильной зимы рынок начал оживать. Риэлтеры (многие из них всерьез задумывались о свертывании бизнеса) стали выдавать радостные прогнозы: цены стабильны и падать не будут. О том, что цены могут вырасти, никто из них тогда и мечтать не смел.
 
Но в конце апреля - начале мая ситуация в корне изменилась. На заседании правительства Москвы Владимир Ресин, первый вице-премьер столицы, курирующий строительную отрасль, заявил, что за первый квартал 2000 года в Москве построено всего лишь 562,4 тыс. кв. м жилья вместо 873 тыс. кв. м, что составляет 16,1% от годового плана. Но во втором квартале график строительства будет восстановлен.
 
Инвесторы и риэлтеры правильно поняли этот сигнал: они принялись скупать новостройки оптом и повышать стоимость продаваемого жилья, прекрасно понимая, что ликвидировать отставание от плана в 8% – задача практически нереальная.
 
Риэлтеры как в воду глядели. К середине августа вместо 58% от годового объема строительства, московские строители ввели в эксплуатацию 1 млн. 483 тыс. кв. м общей площади в жилых домах, или 43% от годовой программы жилищного строительства. То есть темпы ежемесячного отставания от плана не сократились. Причем непосредственно на продажу жилья было построено всего 245 тыс. кв. м, что составляет 25% от годового плана. Это уже близко к катастрофе.
 
К тому же все болезненнее встает вопрос, где строить новые дома. Эпоха массовой застройки близка к завершению. В Митине, Ново-Косине, Жулебине – районах дешевого жилья – строительство или уже завершилось, или вот-вот завершится. В Марьинском парке, Братееве и Южном Бутове тоже практически нет места под новую застройку.
 
В `запасниках` столицы остается лишь Северное Бутово и Куркино. Но жилье в этих районах будет стоит значительно дороже. Северное Бутово, в отличие от своего южного соседа, – это обжитой район, граничащий с МКАД. Здесь намерены продавать квартиры по $540-560 за квадратный метр.
 
В свою очередь, Куркино (`сосед` Митина, расположенный ближе к Химкам) планируется застроить не дешевым типовым жильем, а более дорогими монолитными и кирпичными домами, коттеджами и таунхаусами. Самые дешевые квартиры стоят уже $495 за квадратный метр. По словам начальника отдела продаж департамента внебюджетной политики строительства Москвы Григория Пирумова, ближе к окончанию строительства первых домов квадратный метр подорожает до $595. Первые дома планируют сдать в конце этого – начале следующего года.
 
В этой ситуации вся точечная застройка тоже будет расти в цене, причем еще более быстрыми темпами. Ведь свободные участки под строительство практически закончились. Остались лишь участки, где стоят пятиэтажки под снос, и земля, `застолбленная` в 1993-1995 годах рядом не известных на рынке фирм.
 
Расселять пятиэтажки – удовольствие дорогое. К тому же оно требует более длительных вложений, ведь сначала нужно построить дом для переселения жильцов, снести пятиэтажку и лишь затем возводить жилье на продажу. На все это нужно около трех лет. Инвесторов, которые могут обеспечить финансирование такой программы, по пальцам можно перечесть.
 
Что касается оформленных, но не освоенных участков, то здесь возможны изменения в лучшую сторону. Согласно распоряжению мэра Москвы № 894 от 18 августа 2000 года `О порядке реализации строительных жилищных программ в г. Москве`, до конца года префектуры должны провести ревизию заключенных ранее инвестиционных контрактов. И доложить Валерию Шанцеву обо всех участках, где строительство ведется с нарушением сроков, указанных в контракте. Как удалось выяснить, правительство Москвы хочет расторгнуть контракты с особо злостными нарушителями и заново провести конкурсы на эти земельные участки.
 
Еще один способ отыскать землю под застройку – выселить предприятия из центра города. Но у города пока нет достаточных средств, а частным инвесторам такая задача просто не по силам.
 
Аналогичная ситуация наблюдается на рынке вторичного жилья. Год назад цены катастрофически падали, но желающих приобрести квартиры в старых домах было немного: те, у кого были деньги, предпочитали более дешевые квартиры в новостройках. К весне нынешнего года ситуация стабилизировалась и объем продаж стал расти. Сейчас на вторичном рынке нехватка объектов – многие владельцы предпочитают `придержать` жилье, ожидая дальнейшего роста цен.
 
Дорожает и элитное жилье. Причина та же, что и в случае с типовыми квартирами, – недостаток предложения. После кризиса денег на закладку новых объектов практически ни у кого из застройщиков не было, и сейчас это отражается на рынке. Правда, рост цен здесь весьма незначительный – всего 0,5-1,5% в месяц, на уровне статистической погрешности.
 
А вот в сегменте нового нетипового жилья ($700-1500 за квадратный метр) цены не растут – здесь предложение заметно превышает спрос. Например, не успел `Дон-строй` объявить о строительстве нового комплекса `Алые паруса` на берегу Москвы-реки ($1500 за квадратный метр; сейчас завершается возведение стен), как компания `Крост` начала строить на противоположном берегу аналогичную по замыслу `Олимпию` ($900-1200; начинается монтаж стен). К тому же, по неофициальной информации, многие крупные застройщики испытывают финансовые проблемы. И готовы снижать цены на нетиповые квартиры – лишь бы завершить строительство.