Рынок коммерческой недвижимости рискует перегреться.

На сегодняшний день сегмент коммерческой недвижимости переживает фазу устойчивого роста. Вадим Марков, президент ООО `НИРА-ФОНДС`, считает, что в странах с развитым рынком недвижимости коммерческие объекты рассматриваются как одно из средств вложения капитала, и поэтому их цена довольно жестко зависит от доходности, величины арендных поступлений, ситуации на финансовом рынке, величины средних кредитных ставок, процентам по депозитам и иным вкладам. Если приобретается готовый объект со сданными в аренду площадями, то величина чистого годового дохода может быть выше дохода от размещения средств на депозитах всего лишь на несколько процентов. Такие скачки в ценах на объекты коммерческой недвижимости, как в Петербурге, возможны только при выходе из глубокого кризиса, в странах с переходной экономикой и с не устоявшимся рынком недвижимости. Вадим Марков убежден, что петербургские банки еще не готовы кредитовать операции с недвижимостью, и приобретение объектов недвижимости производится из ограниченных собственных накоплений. У продавцов и у покупателей отсутствует элементарный опыт определения возможной цены объектов коммерческой недвижимости. Цена формируется не исходя из просчитываемой рентабельности, доходности проекта, а по принципу `пальцем в небо`, `мне столько надо`.
 
В результате объекты могут продаваться либо по заниженной цене, либо попадают в разряд `зависших`, когда желаемая цена продажи не соответствует рыночной ситуации.
 
Уникальность и сложность сегодняшней российской ситуации в том, что наметившийся подъем происходит практически в отрыве от ситуации на рынке кредитов, развитие которого пока значительно отстает от потребностей рынка недвижимости.
 
По словам Вадима Маркова, совмещения банковской отрасли с западными финансовыми институтами не происходит. Российские банки не могут пока привлекать и перераспределять избыточные финансовые ресурсы Запада. В России банкам пока еще не до недвижимости. Хотя понятно, что при средней стоимости кредитных ресурсов в валюте около 15-20% годовых окупаемость проектов не может быть больше 5-6 лет. Но очень многие продавцы коммерческой недвижимости, чувствуя повышение цен, начинают назначать продажную цену со сроком окупаемости даже свыше 10 лет. В результате сегмент коммерческой недвижимости, прежде всего торговой, может быть `перегрет` очень быстро. Цена продажи выскочит за предельные возможности покупателей. Всегда плохо, когда из оборота рынка выпадает значительный его сегмент. Не страшно, если продавцы долго не смогут реализовать свои объекты. Хуже, когда объекты, которые можно реконструировать, земля, на которой можно что-то построить, останутся на длительное время в руках тех, кто ничего делать не собирается, так как имеет лишь одно желание – продать подороже.